En cada ejercicio, se ha de celebrar una JUNTA GENERAL ORDINARIA. En esta Junta se tratan temas como la aprobación de cuentas, aprobación del presupuesto de gastos para el próximo ejercicio, aprobación de cuotas, renovación de los cargos de la comunidad y otros temas importantes que afectan a la Comunidad.
Esta Junta se tiene que celebrar cada año y más o menos en las mismas fechas (no tiene porque coincidir con el año natural ENERO-DICIEMBRE).
ES MUY RECOMENDABLE que los temas importantes de la Comunidad se traten en esta JUNTA GENERAL ORDINARIA, ya que es a la que suelen asistir un número mayor de propietarios.
A parte de la JUNTA GENERAL ORDINARIA, también se pueden celebrar JUNTAS GENERALES EXTRAORDINARIAS sin límite alguno, cuando surja algún tema importante y urgente, que no pueda esperar a la JUNTA GENERAL ORDINARIA.
Es conveniente no abusar de este tipo de JUNTAS EXTRAORDINARIAS, ya que al final los propietarios acabarán por no asistir a las mismas.
El Objetivo de una JUNTA GENERAL es tomar decisiones y acuerdos. Para informar de algo a los propietarios, ya están las circulares. Es frustrante para un propietario, hacer el esfuerzo por acudir a una Junta y luego ver que no hay decisiones importantes que tomar.
¿Quién convoca las JUNTAS?
Independientemente de quien la convoque, suele ser el Administrador quien comunique a los propietarios la convocatoria de la Junta, redactando casi siempre la convocatoria, para garantizar que se cumplan todos los requisitos legales y de este modo nadie pueda impugnar los acuerdos por un defecto de forma.
¿Qué necesito decirle al Administrador para que pueda convocar la JUNTA?
- Puntos del orden del día. (has de ser concreto y claro). Ten muy en cuenta que si un propietario te ha comunicado que se incluya un punto en el orden del día, estás obligado como PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD a hacerlo (siempre que sea de interés general).
- Fecha y hora (procura que en esa fecha pueda asistir el mayor número de propietarios).
- Lugar de la celebración (normalmente en la propia Comunidad).
¿Hay algún plazo para convocar las JUNTAS?
El plazo para convocar la JUNTA GENERAL ORDINARIA es de 6 días.
Para las JUNTAS EXTRAORDINARIAS no hay plazo, más que el necesario para que todos los propietarios estén enterados.
Esto no significa, que tú como PRESIDENTE, apures los plazos y nuestro consejo siempre será que las convoques como mínimo con unas semanas de antelación, para que los propietarios puedan planear la asistencia a la JUNTA en sus agendas.
¿Puedo dejar de asistir a una JUNTA?
El PRESIDENTE es la principal figura de la JUNTA GENERAL, puesto que es quien la preside. Por tanto, deberás de hacer el esfuerzo de asistir a todas las JUNTAS, no obstante, si por alguna razón no pudieses asistir, asegúrate de que el VICEPRESIDENTE u otra persona, lo hace en tu nombre.
¿Qué hay que reflejar en el Acta?
En el Acta deben de reflejarse únicamente acuerdos y en algunos casos como se llega a los mismos, si esto es relevante para llegar al acuerdo final.
NO es conveniente que se refleje en el ACTA todas las intervenciones y mucho menos comentarios personales que no llevan a ningún sitio y en algunos casos ajenos al punto del orden del día.
¿Quién toma notas en la JUNTA y redacta las ACTAS de las JUNTAS?
El Secretario-Administrador es el encargado de tomar las notas de la JUNTA, recoger las votaciones, redactar las ACTAS, transcribirlas al LIBRO DE ACTAS y enviarlas a todos los propietarios.
¿A partir de cuándo dejo de ser el PRESIDENTE?
Una vez celebrada la JUNTA GENERAL ORDINARIA dejarás de ser PRESIDENTE, salvo que se te renueve en el cargo.
¿Puede anularse un acuerdo tomado en una JUNTA?
Para poder anular un acuerdo tomado en JUNTA, el propietario deberá de IMPUGNAR EL ACTA.
El Plazo para impugnar caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Para impugnar, el propietario ha de estar al corriente de los pagos.
Impugnar un Acta no es tan sencillo como la gente se cree, se ha de presentar en el Juzgado la impugnación justificando ante el juez, los motivos por los cuales ese acuerdo debe anularse, basándose necesariamente en alguna de las siguientes premisas:
- Que sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la Comunidad de Propietarios.
- Que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Y para terminar unos cuantos consejos para celebrar una JUNTA con éxito.
- Procura no posicionarte sobre ciertos temas delicados, principalmente en aquellos conflictivos o entre propietarios, intentando siempre mediar entre las distintas posturas.
- Intenta preparar previamente los puntos importantes, revisando que los presupuestos de obras que se tengan que aprobar, sean
comparables e incluyan todo lo que se ha solicitado. - Lleva apuntado en un papel todas aquellas propuestas por parte de los propietarios que te han ido llegando durante el ejercicio, para que no se te olvide nada.
- No toleres insultos o alusiones personales que puedan derivar en problemas mayores.
- Asegúrate de que no se voten temas fuera del orden del día.
- Modera las intervenciones y da el turno de palabra si lo ves necesario.
- Es conveniente que la JUNTA no se alargue mucho, por tanto si ves que se divaga y no se concreta, reconduce el debate hacia el orden del día y procede a las votaciones.