Es posible que durante el año en el que vas a ejercer como PRESIDENTE, se haya aprobado realizar una OBRA IMPORTANTE.
En este caso te vamos a orientar sobre cómo deberías de actuar.
En primer lugar: ¿Qué es una obra importante?
Una Rehabilitación de Fachada, un cambio de Bajantes, Instalación de un ascensor nuevo, eliminación de obras arquitectónicas en la Comunidad o cualquier otra que suponga un importante desembolso para los propietarios, en la mayoría de los casos una derrama.
Es recomendable que en la JUNTA GENERAL donde se apruebe ejecutar esta obra, se haya nombrado una Comisión de Obras, formada por vecinos voluntarios.
Esta comisión asumirá la responsabilidad de ciertas funciones, como la definición de los trabajos a realizar, la búsqueda de presupuestos, seguimiento de las obras y control de los trabajos.
En caso de no haberse nombrado esa COMISIÓN DE OBRAS, deberías de apoyarte en los VOCALES o en el VICEPRESIDENTE, si es que existen, evitando tener que asumir la responsabilidad de la correcta ejecución de las obras.
¿Por dónde empezar?
Lo primero de todo es tener muy claro que es lo que se ha aprobado en la JUNTA GENERAL y que es lo que la Comunidad quiere. Para ello habrá que definir muy bien los trabajos a realizar.
¿Por qué es tan importante contar con los servicios de un Arquitecto?
Si se trata de una Rehabilitación de Fachada o de una Obra estructural, será necesario presentar un Proyecto, por tanto, la Comunidad deberá de contar antes o después con los servicios de un Arquitecto.
Así que empieza por contratar al Arquitecto, quien también te ayudará muchísimo con la planificación de la Obra.
Asegúrate de que el Arquitecto presente una propuesta en la que se desglosen las siguientes partidas:
- Mediciones
- Proyecto
- Estudio Básico de Seguridad y Salud • Dirección de Obra
- Coordinación de Seguridad y Salud
Una vez tengáis el Arquitecto, este deberá de comenzar por realizar unas mediciones.
Estas mediciones serán la base para luego solicitar presupuestos y que todos contengan lo mismo.
Si pides presupuestos sin unas mediciones, verás cómo es muy difícil comparar lo que hace cada empresa y lo peor es que te encontrarás con diferencias de precios importantes entre las mismas.
Y cuando tengas los presupuestos: ¿Qué debes hacer?
SALVO QUE LA JUNTA HAYA DELEGADO EN TI PARA ELEGIR EL PRESUPUESTO Y LA COSA ESTÉ MUY CLARA, no tomes nunca esta decisión. Es una responsabilidad que debe de asumir la JUNTA DE PROPIETARIOS, aunque sea en una JUNTA EXTRAORDINARIA.
Para ello convocarás la JUNTA y llevarás a la misma los presupuestos y las comparativas.
¿Es importante contar con los servicios de un Arquitecto para que dirija y controle la obra?
La respuesta es más que obvia, SÍ.
El Arquitecto aportará una garantía adicional a la de la constructora, obligatoria por Ley, y lo más importante, irá dando las indicaciones oportunas a la empresa para que los trabajos se ejecuten correctamente.
Este será sin duda el dinero mejor gastado de la obra.
Otros consejos importantes
Lo primero de todo es tener muy claro que es lo que se ha aprobado en la JUNTA GENERAL y que es lo que la Comunidad quiere. Para ello habrá que definir muy bien los trabajos a realizar.
- Que sea siempre el Arquitecto quien tome las decisiones técnicas de la obra, intenta no tomarlas tú, ya que si surgiese luego algún problema, nadie te podrá achacar responsabilidades.
- Mantén, si es posible, reuniones periódicas (una o dos veces al mes) con los miembros de la Comisión de Obras, vocales y el Arquitecto.
- Que tu Administrador se encargue de redactar el contrato con la empresa constructora.
Él tendrá más experiencia en estos temas y una vez más tú te quedarás más tranquilo. EL CONTRATO ES MUY IMPORTANTE Y SE DEBE DE PONER EN CONOCIMIENTO DE TODOS LOS PROPIETARIOS para evitar luego malentendidos. - Con el Arquitecto, también deberás firmar un contrato, aunque este es mucho más sencillo.
- Asegúrate de que en el contrato con la empresa constructora se incluyen penalizaciones por retraso de obra y retenciones en cada pago como garantía, que se abonarán a los 6 meses o 1 año después de la finalización de las obras.
- Es FUNDAMENTAL que tanto en el contrato con la empresa como con el Arquitecto, queden cubiertas todas las obligaciones legales en materia de seguridad y salud. Las sanciones son importantes si viene un inspector de trabajo y ve un incumplimiento en este sentido.
• Si es una obra que pueda causar daños a propietarios o a elementos comunes, asegúrate de que se realiza un reportaje fotográfico antes de la obra, ya que luego será mucho más sencillo reclamar daños producidos por la obra al constructor. - Las derramas a los propietarios, han de recogerse con una antelación mínima de 3 o 4 meses, para que la Comunidad no pueda quedarse sin dinero para atender los pagos al constructor. Hay Comunidades que hasta que no tienen el dinero en la cuenta, no empiezan la obra para evitar este problema.
- Ten cuidado con las subcontrataciones por parte de la constructora. Exige los seguros sociales de todos los trabajadores de la obra (TC1 y TC2 mensuales).